전월세신고제
주택임대차보호법
전세 계약을 체결할 때 많은 사람들이 전세권 설정과 확정일자를 받습니다.
두 제도 모두 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치이지만, 법적 효력과 적용 방식, 설정 절차에 차이가 존재합니다.
전세권과 확정일자의 개념부터 보호범위, 설정방법까지 비교해 보고, 어떤 상황에서 선택하는지 알아 보겠습니다.
전세권의 정의와 보호 범위
전세권은 민법에 규정된 물권 중 하나로, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 동안 점유할 수 있는 권리입니다.
전세권을 설정하면 등기부등본에 해당 권리가 등재되어 임차인의 권리가 명확하게 법적으로 보장이 되며,
법률적 우선권과 대항력을 갖게 해줍니다.
전세권을 설정하면 임차인은 건물주가 바뀌더라도 계약기간 동안 권리를 행사할 수 있고, 전세금을 돌려받지 못했을 경우 경매나 공매를 통해 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 가질 수 있습니다.
또한, 전세권은 소유권과 유사한 형태의 물권으로써 자유롭게 양도하거나 담보로 설정하는 것도 가능합니다.
전세권의 단점은 전세권 설정 과정에서 비용이 발생하며, 임대인이 이를 꺼리는 경우가 많습니다.
일부 집주인들은 전세권 등기로 인해 부동산 담보 가치가 하락하는 것을 우려해 이를 거부할 수 있습니다.
경매에 들어갔을때 단독주택은 전세권이 건물에만 전세권이 설정되어있는경우 토지에 대해서는 배당을 받을수가 없습니다.
단독 주택은 토지와 건물 두 군데 전세권을 설정해야 합니다.
아파트는 토지와 건물의 등기가 한 장에 나오므로 해당이 없습니다.
개인이 아닌 회사나 단체의 경우 전입을 할 수 없는 경우 사용하면 순위 보전을 할 수 있습니다.
확정일자의 개념과 효력
확정일자는 전입신고 후 동주민센터나 읍면동사무소에서 임대차계약서에 확인을 받아 날짜를 공적으로 증명하는 제도입니다.
전월세신고를 하면 자동으로 확정일자가 받아집니다.
전월세 신고 의무가없는 보증금 6천만원 과 월세 30만원 이하 임차인과 지방의 군 지역 임차인은 별도로 신고를 해야 합니다.
확정일자는 주택임대차보호법에 근거하여 임차인이 보증금을 보호받을 수 있도록 하는 수단으로, 전세권과 달리 등기 없이도 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있는 중요한 장치입니다.
확정일자의 핵심은 ‘날짜’입니다. 확정일자와 전입신고중 늦은 날짜 기준으로 순위가 확정이 됩니다.
전입신고와 확정일자를 모두 받으면 임차인은 제3자에 대해 대항력을 가지며, 후순위 채권자보다 먼저 전세금을 회수할 수 있습니다.
가장 많이 사용되는 보증금 보호 수단이기도 하며, 간단한 절차로 무료로 가능하다는 장점이 있습니다.
확정일자는 단점은 전세권과 마찬가지로 건물주가 담보대출을 받은 후 임차인이 전입하는 경우 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 보증금의 우선순위는 전입일과 확정일자 기준으로 평가됩니다.
설정방법 및 실제 적용의 차이
전세권 설정은 등기소를 방문하여 법무사를 통해 정식으로 등기절차를 밟아야 하며, 보증금 1억당 24만원 내외의 비용과 법무사 수수료 20~30만원 정도가 발생 합니다.
임대인의 동의가 필수이기 때문에 계약 전 확약을 받아야 합니다.
설정이 완료되면 등기부등본에 명시되어 그 권리를 확인할 수 있어 법적 분쟁에 강한 효력을 발휘합니다.
확정일자는 임차인이 단독으로 신청할 수 있고 임대인의 동의를 필요로 하지 않으며, 비용도 들지 않는 장점이 있습니다.
절차도 간단하여 동사무소에 신고하거나 인터넷으로 신고가 가능합니다.
그러나 확정일자는 등기에 표기가 되지 않으며 전입신고와의 병행이 되어야 효과를 발휘합니다.
현실적으로는 확정일자가 대부분의 임대차 계약에 사용되며, 전세권 설정은 고액의 전세금이나 법적 리스크가 클 때 선택하는 경우가 많습니다.
최근 전세사기 증가로 인해 일부 고위험 지역에서는 전세권 설정을 하는 사례가 늘고 있습니다.
임차인의 상황과 계약 조건에 따라 적절한 선택이 필요합니다.
전세권과 확정일자는 모두 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치이며, 확정일자는 간편하고 널리 쓰이는 제도이고, 전세권은 등기에 설정이되어 보다 명확한 인지가 가능합니다.
전세금 규모, 임대인과의 협의 가능성, 지역적 특성을 고려해 자신에게 유리한 방법을 선택하시길 바랍니다.
